Per i soggetti (fiscalmente residenti in Italia) che decidono di acquistare un immobile all’estero oppure ne possiedono già uno, è importante conoscere gli obblighi/adempimenti fiscali che gravitano nel nostro Paese, sia per quanto riguarda i redditi derivanti dall’immobile stesso (come i redditi da locazione), sia per quanto riguarda le imposte legate al solo possesso dell’immobile estero.
Quando si decide di effettuare un’investimento come l’acquisto di un immobile, si può commettere l’errore di pensare soltanto alla fiscalità del Paese ove l’immobile è situato.
Il possesso di diritti reali su di un bene, infatti, anche se non sito in territorio italiano, comporta, in capo al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale che sia residente in Italia, degli obblighi dichiarativi, quali:
- redditi derivanti dai canoni di locazione percepiti
- versamento dell’imposta patrimoniale sugli immobili esteri (IVIE)
- in caso di cessione, tassazione della plusvalenza
- obblighi di monitoraggio fiscale (art. 4 del D.L. n. 167/1990).
Il principio alla base di tale obbligo è quello della “worldwide taxation” prescritto all’art. 3 TUIR DPR 971/1986, secondo il quale l’imposta sui redditi si applica sul reddito complessivo, ovunque percepito, generato dai soggetti fiscalmente residenti in Italia (cioè coloro che o sono iscritti all’anagrafe della popolazione residente oppure hanno domicilio/residenza in Italia ai sensi dell’art. 43 c.c.).
Sulla base di questo principio, pertanto, vengono assoggettati a tassazione anche i redditi percepiti da un immobile sito in un Paese estero.
Al fine di ovviare ed evitare la doppia imposizione fiscale su degli stessi redditi, l’Italia ha stipulato con numerosi Paesi stranieri delle convenzioni internazionali, utilizzando come modello quello OCSE che, all’art. 6, prescrive che i redditi derivanti da beni immobili devono essere tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili. Quindi, ci troviamo di fronte ad una situazione ove il reddito da immobili esteri deve essere assoggettato a tassazione:
- nello Stato della fonte del reddito;
- nello Stato di residenza fiscale del beneficiario.
Quella che di fatto risulterebbe però una doppia imposizione, viene in realtà annullata mediante la generazione di un credito per imposte estere nel Paese della residenza fiscale del Contribuente.
In Italia la normativa di riferimento per la corretta dichiarazione e tassazione di questa tipologia di redditi è prevista:
– all’art. 19, co. 13-17 DL 201/2011 che, a decorrere dal 2012, istituisce una imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE), a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato italiano;
– all’art. 70, co. 2, TUIR, secondo il quale “i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta”, e ancora “i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese”.
Ciò significa che se:
- lo Stato estero tassa i redditi degli immobili, l’Italia userà la stessa base imponibile e concederà il credito d’imposta per le imposte estere;
- se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia.
Pertanto, il contribuente proprietario dell’immobile estero sarà soggetto ad una imposta patrimoniale (IVIE) sulla base del suo titolo (di proprietà o di altro diritto reale di godimento); sarà inoltre soggetto ad IRPEF in caso di locazione/rendita dell’immobile stesso, reddito determinato sulla base della normativa dello Stato estero in cui il bene è sito e di quanto previsto dalle convenzioni internazionali.
Per quanto riguarda l’IVIE sono interessati dall’imposta sia i fabbricati che le aree edificabili e sia i terreni destinati ad attività di impresa o lavoro autonomo.
Sono invece esclusi i fabbricati destinati ad abitazione principale (con le pertinenze) e la casa coniugale assegnata al coniuge in seguito a separazione/divorzio (ad esclusione dei beni immobili in Italia classificati come “di lusso”).
E’ un tributo la cui ratio è quella di sottoporre a tassazione il possesso, da parte della persona fisica fiscalmente residente in Italia, di un immobile sito in un Paese estero; tale imposta è dovuta soltanto se l’importo spettante derivante dal calcolo supera la franchigia di 200 euro.
L’articolo 19 comma 15-ter del D.L. n. 209/2011 ha previsto, infatti, la non imponibilità Irpef per gli immobili situati all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello Stato e degli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE. In pratica, come evidenziato anche nella Circolare n. 13/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate l’effetto sostitutivo IMU/IRPEF relativo agli immobili non locati situati nel territorio dello stato opera anche per i immobili situati all’estero. Tali immobili non devono, pertanto, essere assoggettati ad IRPEF.
Se il bene è affittato, invece, altre all’IVIE è dovuta anche l’IRPEF, secondo le seguenti regole:
– se il reddito è già stato oggetto di tassazione all’estero, il contribuente dovrà indicare l’ammostare dichiarato in tale Stato anche ai fini IRPEF ma al medesimo spetterà un credito di imposta pari alle imposte già scontate all’estero;
– se invece il reddito derivante dalla locazione non è soggetto ad imposizione fiscale nello Stato estero,, il contribuente italiano dovrà dichiarare ai fini IRPEF l’ammontare dei canoni di locazione percepiti, al netto del 15% (deduzione forfetaria delle spese).
Considerando quando detto in premessa in merito alla residenza fiscale italiana e il concetto di “wordlwide taxation“, per analizzare tutti gli adempimenti in capo ad un contribuente italiano, il soggetto persona fisica residente fiscalmente in Italia che, detiene un immobile all’estero è tenuto a compilare, ai fini del monitoraggio fiscale, il quadro RW del Modello redditi (stesso quadro che deve essere compilato ai fini della determinazione dell’imposta IVIE).
Per concludere, per evitare violazioni della normativa fiscale nazionale o relativa al monitoraggio fiscale e quindi di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, è opportuno intervenire per sanare al più presto eventuali situazioni di irregolarità. Si ricordi, infatti, che in caso di “rimozione” spontanea della violazione commessa (ove ciò sia possibile e da analizzare caso per caso) il contribuente potrà ottenere, oltre alla regolarizzazione della posizione, una riduzione delle sanzioni.
Realizzato nell’ambito del Programma generale di intervento della Regione Piemonte con l’utilizzo dei fondi del Ministero dello sviluppo economico. DM 10.08.2020