Dopo anni di discussione e attesa, finalmente con la legge delega per la riforma fiscale sono stati delineati e individuati e principi e criteri direttivi per modernizzare gli strumenti per la mappatura degli immobili e quindi la revisione del catasto dei fabbricati.
Ma cos è il catasto?
Il Catasto è il registro che tiene traccia di tutti i beni immobili, presenti sul territorio nazionale, sia pubblici che privati, sia fabbricati che terreni ed ha una base normativa che risale al 1939.
La registrazione di questi beni è fondamentale per controllare tutte le loro variazioni sia a livello edilizio che con finalità fiscali. Proprio per tale ultimo aspetto, ad esempio, si ricordi che per ogni unità immobiliare a Catasto è specificata, oltre la destinazione d’uso, anche la rendita sulla base della quale vengono calcolate specifiche imposte, come ad esempio l’IMU.
Altro elemento caratterizzante i fabbricati è la loro categoria catastale.
Attualmente, ai fini dell’attribuzione della categoria catastale (quali ad esempio: le categorie A1, A2, A3, … , B1, B2, … , C1, C2, C3, … eccetera) alle unità immobiliari, occorre considerare le specifiche tecniche e le caratteristiche estrinseche ed intrinseche che qualificano l’immobile stesso.
Per caratteristiche estrinseche si intende: ubicazione, presenza di vie di comunicazione e presenza di servizi pubblici.
Per caratteristiche intrinseche si fa riferimento a destinazione d’uso, superficie, qualità della superficie, età e stato di manutenzione dell’immobile.
I due commi dell’art. 6 del disegno di legge delega sulla riforma fiscale (disegno di legge n. 3343 del 29 ottobre 2021) prevedono rispettivamente l’aggiornamento degli archivi degli immobili attualmente non censiti, che non rientrano più nella categoria catastale inizialmente assegnata o che nel tempo hanno cambiato destinazione d’uso e l’identificazione dei terreni edificabili classificati erroneamente come agricoli (questo perché il valore immobiliare dei primi è superiore e quindi anche l’imposizione fiscale è diversa).
Questa è la finalità principale della attuale riforma del catasto.
A partire dal 1 gennaio 2026, infatti, il catasto fabbricati di tutto il Territorio nazionale sarà attualizzato con rendite patrimoniali aggiornate ai reali valori di mercato degli immobili stessi e successivi adeguamenti periodici, grazie anche ai nuovi strumenti che, alla portata dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate, permetteranno agli stessi di individuare e classare correttamente i fabbricati.
Come sopra accennato con la riforma si mira a modificare l’attuale sistema di rilevazione catastale con lo scopo di un corretto classamento, ad esempio, delle seguenti fattispecie:
- immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
- terreni edificabili accatastati come agricoli;
- immobili abusivi, con la previsione di incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dagli Enti Locali in questo ambito e garantendo la trasparenza delle medesime attività.
Tra l’attività dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate si prevede pertanto un interscambio dei rispettivi sistemi informatici, il tutto finalizzato a facilitare ed accelerare la realizzazione delle finalità e degli scopi previsti proprio dalla riforma.
Le informazioni rilevate non dovranno, però, essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi (la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali) né per finalità fiscali. Come chiarito dalla Relazione illustrativa, infatti, è fatto divieto di utilizzare per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali e per finalità fiscali, i dati acquisiti sulla base dell’attività prevista dall’art. 6 sopra citato e sembra, pertanto, escludere la rilevanza di tali attività, ai fini della rilevazione della capacità contributiva.
A ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, sarà attribuito anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato. Sono previsti meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane (in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato, calcolando che gli estimi del Catasto urbano non sono più stati aggiornati dal 1988-1989).
Per gli immobili di interesse storico e/o artistico (ex articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio) sono previste, infine, delle agevolazioni adeguate con riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario, che tengono conto del maggior onere di manutenzione, conservazione e destinazione d’uso / utilizzo di questa tipologia di immobili.
Se gli effetti della riforma decorreranno dal 1 gennaio 2026, entro il 2023 dovrà essere emanato il decreto che stabilirà le nuove regole. Il Governo ed il Parlamento dovranno lavorare al meglio per rispettare i termini e portare a compimento in maniera organica questa riforma.
Realizzato nell’ambito del Programma generale di intervento della Regione Piemonte con l’utilizzo dei fondi del Ministero dello sviluppo economico. DM 10.08.2020