Riforma del condominio: cosa cambia

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Fabio Scarmozzino  A cura di Fabio Scarmozzino, MC Torino.

 

Il 18 giugno 2013 entrerà in vigore la Legge 220/12, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012 che dà il via alla riforma del condominio. Come cambierà la vita quotidiana delle famiglie torinesi.

Le novità più importanti

La norme vanno a cambiare radicalmente gli articoli dal 1117 al 1138 del Codice civile e le relative disposizioni di attuazione e prevedono:

nuove responsabilità per l’amministratore e impossibilità dello stesso di ricevere più deleghe;

– l’obbligo per i creditori di rivolgersi prima a chi è in ritardo con le rate e solo dopo agli altri condomini in regola con i pagamenti;

– la possibilità dei singoli condomini di distaccarsi dal riscaldamento centrale;

– possibilità per il condominio di avere un sito web su richiesta dell’assemblea;

– una contabilità più trasparente;

sanzioni per chi viola il regolamento condominiale;

– lo stop, nei regolamenti “assembleari”, ai divieti di tenere animali domestici (mentre sarà molto difficile considerare nullo il divieto nei regolamenti “contrattuali”);

– una maggiore facilità nel cambiare le tabelle millesimali.

Scarica il Confronto vecchia e nuova normativa condominio (Codice Civile e del Codice di Procedura Civile).

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La riforma ha cercato di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, anche se la norma inizialmente approvata dal Senato prevedeva cambiamenti decisamente più radicali e su alcuni punti non è stata fatta la necessaria chiarezza.

Di seguito analizziamo alcuni degli aspetti più rilevanti della nuova normativa

Assemblee e delibere

La riforma interviene sui quorum per la costituzione dell’assemblea e l’approvazione delle delibere, nella maggior parte dei casi abbassando le maggioranze richieste. In prima convocazione, l’assemblea sarà valida con i 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio (sino a oggi i due terzi erano chiesti anche in relazione al numero dei condomini). Resta invariato il quorum deliberativo: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Per la seconda convocazione viene istituito il quorum costitutivo di 1/3 (prima non c’era), tanto per il numero dei condomini che per i millesimi. Vengono abbassate leggermente le maggioranze per la validità della delibera: 1/3 dei millesimi e la “sola” maggioranza degli intervenuti, mentre fino ad ora il quorum di 1/3 era richiesto sia per i millesimi che per le teste.

Con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà dei millesimi, potranno essere approvate le deliberazioni su: nomina e revoca dell’amministratore; approvazione o modifica del regolamento di cui all’articolo 1138 del Codice civile; installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse; liti su materie che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo; ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; opere e interventi per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti.

.Quorum più alti e anche molto diversi fra loro saranno richiesti per alcune delibere di particolare interesse, come quelle per opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche (che la riforma, inaspettatamente, pare aver incrementato, sia pure di poco), per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione e di fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Gestione trasparente e conto corrente di condominio

I condòmini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia.

Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e possibilità di nominare un revisore.

Tutti i i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio.

Deleghe

Sarà obbligatoria la forma scritta della delega e sono previsti dei limiti alla loro “raccolta” in capo ad un solo soggetto. In caso di più di 20 condòmini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore. Divieto di delega all’amministratore per la partecipazione a qualsiasi assemblea. In caso di supercondomini, all’assemblea dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo si abbiano più di 60 partecipanti.

Condomini morosi e sanzioni per chi viola il regolamento

L’amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato.

In caso di condomino moroso l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi potranno così agire in prima battuta sui morosi e solo dopo averli escussi potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamentei. Se la mora dura più di 6 mesi, si potrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

L’acquirente dell’appartamento che subentri al condomino moroso, sarà obbligato in solido con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali.

Le violazioni del regolamento costeranno care ai condòmini: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.

La “nuova” figura dell’amministratore

L’amministratore, per poter esercitare la sua funzione, deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato. Dovrà avere requisiti di onorabilità, avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e , ove ciò sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato.

Se ha svolto questa funzione per almeno un anno nell’ultimo triennio potrà però evitare corso e diploma, se è uno dei condòmini anche la necessità polizza.

La perdita di uno dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico.

La nomina e il licenziamento dell’amministratore

La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio ha più di otto condomini. L’amministratore resterà in carica per un anno e sarà automaticamente riconfermato per uguale periodo. Potrà essere revocato dall’assemblea in ogni tempo o alla scadenza del mandato annuale (oltre che con le modalità previste dal regolamento condominiale) oppure, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto corrente condominiale. Dovrà indicare analiticamente quanto chiede come compenso al momento della nomina.

La convocazione dell’assemblea e le spese per scale.

Per la validità dell’assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi; fino a ieri questa presenza era richiesta solo per le delibere.

Per scale e ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano

Sito del condominio e accesso con password al sito per consultare documenti e conti.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare, con accesso individuale, ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Ogni condominio perciò potrà avere un suo sito web. Attenzione, naturalmente le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Divieto per gli animali domestici

Non si potrà più vietare con regolamento deciso in assemblea di tenere animali domestici in casa. I regolamenti di condominio non potranno vietare la detenzione degli animali domestici. Al riguardo va comunque precisato che il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale.

Delibere sulle parti comuni e impugnazioni delle delibere.

Sarà in parte più facile cambiare la destinazione d’uso e delle parti comuni del condominio: non servirà più l’unanimità dell’assemblea, ma basterà la maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi (in ogni caso resta molto alta la maggioranza richiesta).

Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti o che non hanno partecipato all’assemblea.

Distacco dal riscaldamento centralizzato

Sarà possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato senza il benestare dell’assemblea ma a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria.

Il condomino, quindi, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Quorum per energie rinnovabili e videosorveglianza

Per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi, che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.

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